Un dimanche de février, Claire rentre d'un week-end dans la Vésubie. Elle loue un trois-pièces au deuxième étage d'un immeuble de 1905, dans le quartier des Musiciens. En allumant la lumière du couloir, elle remarque une auréole jaunâtre au plafond de la salle de bains, de la taille d'une assiette. Le lendemain matin, elle a doublé. La peinture cloque, une goutte se forme au bord du plafonnier. Au troisième, le voisin est parti à l'étranger pour un mois.
Ce scénario, les Niçois qui vivent dans l'ancien le connaissent bien. Une grande partie du parc du centre-ville, du Vieux-Nice aux quartiers construits entre la fin du XIXe siècle et les années 1930, repose sur des colonnes d'eau, des évacuations et des planchers qui ont vu passer plusieurs générations de travaux. Quand l'eau traverse un plancher, la question n'est pas seulement de réparer. Elle est de savoir qui paie, qui déclare, et dans quel ordre. Voici le parcours du dossier de Claire, et les règles qui s'appliquent à tout dégât des eaux dans un immeuble.
1. Les premières heures : limiter les dégâts et garder des preuves
Avant même d'appeler un assureur, le premier réflexe consiste à arrêter l'eau. Claire n'a pas accès à l'appartement du dessus. Elle a en revanche le contact du syndic, affiché dans le hall. Celui-ci envoie un plombier qui ferme la vanne de la colonne de l'étage en milieu de matinée. Si la fuite venait de chez elle, elle aurait fermé son propre robinet d'arrêt, en général sous l'évier ou près du compteur.
Vient ensuite la protection des biens : déplacer les meubles, retirer ce qui est posé au sol, couper le courant dans la pièce si l'eau approche d'une installation électrique. Ces gestes ne sont pas une simple précaution. Les contrats d'assurance habitation imposent de prendre les mesures utiles pour éviter l'aggravation du sinistre, et un dommage qui s'étend faute d'avoir agi peut être discuté par l'assureur.
Enfin, les preuves. Claire photographie le plafond, les murs, le meuble de salle de bains gonflé, avec la date du téléphone. Elle garde le bon d'intervention du plombier. Ces documents feront foi bien plus qu'un récit, surtout si le sinistre dure plusieurs jours avant d'être stoppé.
2. La déclaration : cinq jours ouvrés et un constat amiable
L'article L113-2 du Code des assurances fixe le délai : l'assuré déclare le sinistre au plus tard dans les 5 jours ouvrés qui suivent le moment où il en a eu connaissance, sauf délai plus long prévu par le contrat. Une déclaration tardive ne peut entraîner la perte du droit à indemnité que si l'assureur démontre que le retard lui a causé un préjudice. Mieux vaut ne pas tester cette nuance.
La pièce centrale reste le constat amiable de dégât des eaux. Il se remplit à deux quand le voisin est joignable, chacun indiquant son assureur et la cause apparente. Le voisin de Claire étant absent, elle remplit sa partie seule et l'adresse à son assureur avec ses photos. Le syndic, prévenu, adresse de son côté une copie au propriétaire du troisième. Le constat signé par les deux parties pourra suivre plus tard.
Les démarches avancent vite : déclaration en ligne ou par téléphone auprès de l'assistance de l'assureur, photos envoyées par e-mail, suivi du dossier dans l'espace client. Ce qui compte, c'est la date de la déclaration et la qualité des pièces, pas le lieu d'où on l'envoie.
3. Qui indemnise ? La convention IRSI, expliquée simplement
C'est ici que beaucoup d'occupants se trompent. Claire pense spontanément que l'assureur du voisin, responsable de la fuite, va la payer. En pratique, pour un sinistre survenu dans un immeuble depuis le 1er juin 2018, les assureurs appliquent entre eux la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble). Elle désigne un assureur gestionnaire, en principe celui de l'occupant du local endommagé. C'est donc l'assureur de Claire qui l'indemnise, puis qui se retourne, s'il y a lieu, contre l'assureur du voisin.
La convention raisonne par local et selon le montant des dommages matériels et frais annexes, hors taxes :
- Jusqu'à 1 600 euros (tranche 1) : l'assureur gestionnaire indemnise son assuré et n'exerce pas de recours contre l'assureur du responsable.
- De 1 600 à 5 000 euros (tranche 2) : l'assureur gestionnaire indemnise, puis exerce un recours contre l'assureur désigné par la convention.
- Au-delà de 5 000 euros : la convention IRSI ne s'applique plus. Le dossier relève du droit commun, ou, en copropriété, de la convention CIDE-COP pour les dommages importants.
Deux précisions comptent pour les immeubles anciens. D'abord, la recherche de fuite est encadrée par la convention depuis sa révision de juillet 2020 : elle est réputée garantie, sans franchise ni plafond opposable entre assureurs, ce qui évite qu'un dossier reste bloqué faute de savoir d'où vient l'eau. Ensuite, la convention ne s'impose qu'aux assureurs : elle n'est pas opposable à l'assuré. Si Claire estime son indemnisation insuffisante, elle conserve tous ses droits.
4. Expertise, travaux et indemnisation : les pièges à éviter
Le chiffrage des dommages de Claire tourne autour de 2 000 euros : reprise du plafond, peinture de la salle de bains, remplacement du meuble. Le dossier se place donc en tranche 2. Selon l'importance des dégâts, l'assureur peut se contenter de devis et de photos, ou missionner un expert pour constater sur place.
Le piège classique consiste à refaire la peinture tout de suite. Tant que le support n'est pas sec, une nouvelle peinture cloque à nouveau, et des travaux engagés avant l'accord de l'assureur peuvent être contestés. Les mesures d'urgence, elles, restent possibles et recommandées : faire stopper la fuite, faire sécuriser un plafond qui menace.
Autre point propre aux locations : Claire est locataire. Ses biens et ses embellissements relèvent de son assurance habitation. Les parties immobilières de l'appartement relèvent en principe de l'assurance du propriétaire. La convention IRSI organise ce partage entre assureurs, mais chacun doit déclarer de son côté : Claire prévient donc son bailleur par écrit, avec les photos. Le jour où le dossier se clôt, chacun a été indemnisé de sa part, sans procès ni courrier recommandé entre voisins.
L'essentiel à retenir
- D'abord arrêter l'eau (robinet d'arrêt, syndic), protéger les biens et photographier.
- Déclarer dans les 5 jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances), avec un constat amiable de dégât des eaux.
- En immeuble, c'est en principe votre propre assureur qui vous indemnise, au titre de la convention IRSI, même si la fuite vient du voisin.
- Trois paliers : jusqu'à 1 600 €, de 1 600 à 5 000 € HT par local, puis hors convention au-delà.
- Attendre l'accord de l'assureur avant les travaux définitifs, et prévenir le bailleur par écrit si vous êtes locataire.
Questions fréquentes
Dans quel délai déclarer un dégât des eaux ?
Dans les 5 jours ouvrés qui suivent la découverte du sinistre, sauf délai plus long prévu par votre contrat (article L113-2 du Code des assurances). Une déclaration tardive ne peut vous être opposée que si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice.
Le voisin du dessus est responsable : c'est son assureur qui me paie ?
Non, pas directement. Dans un immeuble, la convention IRSI désigne en principe l'assureur de l'occupant du local endommagé comme assureur gestionnaire : c'est votre propre assureur qui vous indemnise, puis il règle ses comptes avec l'assureur du voisin. Vous n'avez rien à négocier vous-même.
Mon dégât des eaux dépasse 5 000 euros, que se passe-t-il ?
Au-delà de 5 000 euros hors taxes de dommages matériels par local, la convention IRSI ne s'applique plus. Le dossier relève du droit commun, avec en général une expertise contradictoire, ou de la convention CIDE-COP si l'immeuble est en copropriété et que les dommages sont importants.