Un studio près du port, loué quelques semaines par an à des vacanciers, puis davantage à mesure que les réservations s'enchaînent. Le propriétaire a gardé l'assurance souscrite le jour de l'achat, quand il y vivait. Un soir d'août, un voyageur laisse un plat sur le feu et la cuisine prend feu. L'eau des pompiers traverse le plancher jusque chez le voisin du dessous. Le contrat jouera-t-il ? Rien n'est moins sûr, et la raison est juridique : le meublé de tourisme obéit à des règles qui ne sont ni celles de la résidence principale, ni celles du bail d'habitation classique.
À Nice comme ailleurs, ces règles viennent d'être resserrées par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, et la ville applique en plus son propre règlement. Voici le cadre qui s'applique au loueur, et la manière d'assurer le logement en conséquence.
1. Un régime à part : ni bail de 1989, ni résidence principale du voyageur
Le Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui le loue à la journée, à la semaine ou au mois (article D324-1). L'article L324-2 impose que toute offre ou contrat de location saisonnière soit écrit et mentionne le prix et un état descriptif des lieux.
Conséquence directe : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s'applique pas. Son article 2 limite son champ aux logements loués comme résidence principale du locataire, occupés au moins huit mois par an. Or c'est cette loi, à son article 7, qui oblige le locataire à s'assurer contre les risques locatifs. Le voyageur n'a donc aucune obligation légale d'assurance. S'il cause un incendie ou une fuite, sa responsabilité reste engagée selon le droit commun, mais rien ne garantit qu'un assureur se tiendra derrière lui. Beaucoup de contrats habitation comportent une extension dite villégiature, sans que ce soit systématique.
Pour le loueur, la conclusion est simple : c'est son propre contrat qui doit couvrir le logement, ses murs s'il en est propriétaire, son mobilier, et sa responsabilité.
2. Ce que change la loi du 19 novembre 2024
La loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, renforce les outils de régulation des communes. Ses principales mesures :
- Déclaration et enregistrement généralisés : l'article L324-1-1 du Code du tourisme soumet désormais toute location de meublé de tourisme à une déclaration préalable avec enregistrement, par un téléservice national prévu au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce.
- Résidence principale : sa location en meublé de tourisme reste plafonnée à 120 jours par an, et une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée depuis le 1er janvier 2025.
- Copropriété : le copropriétaire doit informer le syndic de sa déclaration (article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965), et l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité de l'article 26, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, sous conditions.
- Performance énergétique : un logement soumis à autorisation de changement d'usage doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé de A à E, puis de A à D à partir de 2034.
À Nice, la location répétée de courte durée d'un logement constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable du maire (articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Le règlement métropolitain adopté le 22 juin 2026, applicable depuis le 1er septembre 2026, en dispense seulement la résidence principale louée moins de 120 jours par an. Dans tous les autres cas, il faut une autorisation temporaire, qui suppose notamment un diagnostic de performance énergétique classé de A à E. L'enregistrement et la taxe de séjour restent dus dans tous les cas.
3. Déclarer l'usage à son assureur : une obligation, pas une formalité
Un contrat habitation est tarifé pour un usage précis. L'article L113-2 du Code des assurances oblige l'assuré à répondre exactement aux questions posées à la souscription, puis à déclarer en cours de contrat toute circonstance nouvelle qui aggrave le risque, dans les quinze jours où il en a connaissance. Passer d'une résidence occupée à des séjours successifs de personnes qui ne connaissent pas les lieux en est une.
Les sanctions sont prévues par le Code. Si l'omission est de bonne foi, l'article L113-9 permet à l'assureur, après un sinistre, de réduire l'indemnité en proportion de la prime payée par rapport à celle qui aurait été due. Si la fausse déclaration est intentionnelle, l'article L113-8 prévoit la nullité du contrat. Dans l'exemple de l'incendie, le propriétaire qui n'a rien déclaré risque de voir son indemnité amputée d'une part importante, alors même que les dégâts chez le voisin restent à réparer.
Déclarer coûte un avenant et, selon le contrat, une cotisation ajustée. Ne pas déclarer peut coûter le sinistre entier.
4. Les garanties qui comptent pour un meublé à Nice
La première est la responsabilité civile. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer pour la responsabilité civile qu'il encourt. Dans un immeuble ancien du centre, un dégât des eaux parti du meublé atteint vite les voisins. Il faut aussi que le contrat couvre la responsabilité du loueur envers les voyageurs, par exemple en cas de chute due à un équipement défectueux.
Viennent ensuite les dommages aux biens : murs ou parties privatives selon votre situation, mobilier et équipements, avec des capitaux qui reflètent ce que contient réellement le logement. Une attention particulière au vol : beaucoup de contrats exigent une effraction ou une violence, alors qu'un occupant à qui l'on a remis les clés n'en laisse aucune.
Les garanties légales suivent, quel que soit l'usage : la garantie catastrophes naturelles, incluse dans tout contrat qui assure les biens, couvre aussi un meublé de tourisme touché par une inondation ou un séisme reconnus par arrêté. Enfin, les plateformes de réservation proposent leurs propres dispositifs de protection, avec leurs plafonds et leurs exclusions : ils ne remplacent pas un contrat d'assurance souscrit à votre nom. Une option perte de loyers peut compléter l'ensemble si le logement devient inutilisable après un sinistre.
L'essentiel à retenir
- Le meublé de tourisme ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 : le voyageur n'est pas tenu de s'assurer.
- Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, déclaration avec enregistrement pour toute location, et information du syndic en copropriété.
- Déclarer l'usage à l'assureur (article L113-2) : à défaut, indemnité réduite (L113-9) ou contrat nul en cas de mauvaise foi (L113-8).
- Responsabilité civile obligatoire pour tout copropriétaire, occupant ou non (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).
- Vérifier la définition du vol, les capitaux du mobilier et la responsabilité envers les voyageurs.
Questions fréquentes
Le voyageur doit-il être assuré pour louer mon meublé de tourisme ?
Aucun texte ne l'y oblige. L'obligation d'assurance du locataire figure dans la loi du 6 juillet 1989, qui ne s'applique qu'aux logements loués comme résidence principale. Vous pouvez demander une attestation de responsabilité civile villégiature, mais c'est votre propre contrat qui doit couvrir le logement.
Dois-je prévenir mon assureur si je loue mon appartement aux touristes ?
Oui. L'article L113-2 du Code des assurances impose de déclarer exactement le risque à la souscription, et de signaler en cours de contrat toute circonstance nouvelle qui l'aggrave. Un usage non déclaré peut entraîner une réduction de l'indemnité (article L113-9), voire la nullité du contrat en cas de mauvaise foi (article L113-8).
Ma copropriété peut-elle interdire la location en meublé de tourisme ?
Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, à condition que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés à cet usage.